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建売を購入する流れ!住宅ローンのスケジュールも含めてお伝えします

2021年2月3日

人生で最大の買い物と言われるマイホームの購入。

実際に来店される方の話を聞いてみても「家を買うのは初めて」という人は結構多いです。

でも、そんなに高い買い物なのに「住宅購入から引き渡しまでのスケジュールがまったく分からない」という方も少なくありません。

パンダ
とくに住宅ローンが絡むと一気に分からなくなりますよね。

ただ、やっぱり大きな買い物ですから絶対に後悔はしたくはありません。

そこで今回は「初めて家を買う方でも住宅購入のスケジュールが分かりやすい」ように、また建売購入で後悔しないために外せないポイントをお伝えしていきます。

 

まずは購入スケジュールを把握しましょう!

建売を購入するのに住宅ローンを契約すると「流れが一気に分からなくなりがち」ですが、

  • 契約に関すること
  • 支払いに関すること
  • 住宅ローンに関すること

に分けると、おおまかに以下の流れになります。

パンダ
完成している建売住宅を購入する場合、買付申込みから引渡しまでの期間は「約1~2ヶ月」です。

住宅ローンを含めて一連の流れにしてしまうと凄く色々なことがありそうですが、分けて考えるとそこまで難しくはありません。

そして、購入する立場で大事なのは「買付申込み~売買契約まで」です。

この間で失敗しなければ、売買契約以降は流れ作業のように進んでいきます。

それを踏まえて順番にみていきましょう。

 

建売購入の流れ!前半はポイントが結構ありますよ

不動産契約のトラブルで多い理由は「知らなかった・聞いてなかった」というケースです。

担当した仲介業者が悪いのか?購入者が話をまともに聞いていなかったのか分かりませんが、逆に言えば「不動産購入は流れの前半を慎重に進めれば」トラブルに巻き込まれる可能性も少なくなります。

家電製品を買うのと不動産購入は流れが違いますから注意して読み進めて下さい。

 

「買付申込み」とは?

購入したい建売を見つけたら「買付申込み」を行います。

具体的には「買付申込書」に、希望する物件や購入条件などを記載して売主に届けます。

ただ、この時点では「この条件で物件を買いたい」という意思表示をした段階なので、買付申込みを行ったからといって購入が確定したわけではありません。

 

買付申込みをしても購入が確定したわけではない!?

買付申込みが行われると、売主は買付を入れてくれた方の条件などを踏まえて売却するかを判断します。

実際によくあることですが、ほぼ同じタイミングで

  • Aさんが値引き100万円を条件に申込みをした
  • Bさんが、Aさんの後に満額で申込みをした

というような場合、売主はAさんBさんのどちらに売るか決めることになります。

パンダ
そのため、買付申込みしたからといって購入が確定したことにはならないので注意して下さい。

 

また買付申込みは「契約が締結されているわけではない」ので、キャンセルしても違約金などが発生することはありません。

しかし、買付申込みが入ると、売主や仲介業者も契約に向けて書類の作成などで動き出します。

そのため、仮予約くらいの気持ちで買付申込みを入れるのは絶対にやめておきましょう。

 

買付申込み後に条件を変更するのはNG!

申込書をしてから売買契約の準備が調うまでに、一般的に約1週間ほど掛かります。

その間に色々と気持ちが揺らいで「もう少し値交渉できないかな?」と、買付申込書に記載した条件を変更するようなこともやめておきましょう。

もし逆の立場で、自分が売主だったら2,100万円で購入すると申込みをしてきたのに「やっぱり2,000万円で…」と後から言ってくる方に気持ちよく売ることが出来るでしょうか?

多くの方は「そんな話をひっくり返すような人には売りたくない」となってしまいます。

パンダ
値交渉が失敗したから2,100万円で買うと言っても手遅れなので、買付申込書は「よく考えて」から書くようにしてください。
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住宅ローンの事前審査とは?

物件購入に住宅ローンを利用する方は、事前審査を行います。

住宅ローンは、融資できるかどうか本審査で決定されます。

しかし、本審査には「売買契約書等が必要」になり、買付申込みの段階では書類が不足します。

そのため事前に本審査に通るかどうかを審査しておくのが事前審査になります。

事前審査に必要な書類は、ほとんどの金融機関で

  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 収入証明(源泉徴収票など)

になるので、事前に準備しておくと良いでしょう。

 

購入予算が決まっているなら!

もし購入する予算が決まっているなら、物件探しを始めた段階で事前審査をしておくことをお勧めします。

というのは、欲しい建売を別の人も同じタイミングで申込みした場合「売主はより良い条件の人を選ぶ」からです。

仮に同じ条件で買付け出した場合に、これから事前審査を出す人だと「事前審査に通らない可能性」があります。

とくに建売の場合は、価格変更後など申込みのタイミングが重なることはよくあるので、希望する物件を買い逃さないためにも事前審査は先に済ませておいた方が安心です。

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売買契約日の流れ

事前審査も無事に通ったら次は「売買契約」ですが、不動産取引では売買契約の前に「重要事項説明」が行われます。

重要事項説明では、大きく

  • 対象物件に関する事項
  • 取引条件に関する事項

の2点が説明されて、内容に納得してから売買契約に移ります。

重要事項説明から売買契約まで1~2時間くらい掛かることが多いです。

パンダ
重要事項説明は宅地建物取引士の有資格者が行いますので、分からないことは質問していきましょう!

 

売買契約で「必要になる費用」について

売買契約時では、次の2点の準備が必要になります。

  • 手付金
  • 印紙代

売主は「未完成物件の場合は5%・完成物件の場合は10%」を超えると手付金の保全を行わないといけません。

また注意点として、売買契約締結後に契約を解除する場合は「手付金を放棄する」ことで認められます。

買主は預けている手付金を放棄して、売主は預かっている手付金を返した上で同額を買主に支払うこと(手付金の倍返し)で契約解除できます。

手付け放棄による契約解除の期間は契約書に定められており、その期間を過ぎると「違約金を支払うことで解除する」ことになります。

パンダ
違約金は物件価格の20%で定められていることが多いです。

 

印紙代については、契約金額によって変わります。

令和4年3月31日までは税額が軽減され以下のようになります。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円
パンダ
建売住宅だと1,000万円~5,000万円の価格帯が多いので、不動産売買契約に貼付する印紙は1万円が多いですね。

 

手付金が払えない場合はどうする?

建売購入に必要な諸費用も住宅ローンで借入れることは可能です。

しかし、融資の実行は物件引渡し時になるため、売買契約時に支払う手付金は一時的に現金の準備が必要になります。

そのため、預貯金の少ない方は

  • 家族の方に一時的に借りる
  • 売主に手付金下げて貰えないか交渉する

ことになります。

パンダ
建売住宅だと「物件価格2,500万円の5%(125万円)は厳しいので50万円にして欲しい」というような交渉であれば受け入れてくれる会社は多いです。

 

また、一時的に借りるとしても「消費者金融やクレジットカードのキャッシング」は絶対にやめておきましょう。

せっかく住宅ローンの事前審査に通っても本審査時に借入れ状況が変わっていることを理由に審査落ちしてしまいます。

そして、この場合は「買主の落ち度で不動産売買ができない」ことになるので、違約解除になる可能性が高くなります。


建売住宅を購入する流れの前半はこのようになります。

とくに買付申込みを「仮予約みたいなものですから」と説明する業者もみえますが、そんな気持ちで書くのはやめておきましょう。

もし本当に欲しい物件がキャンセルした建売業者の物件だったら、申込みを受け付けてくれない可能性も出て来ますよ。

 

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建売購入も後半戦は淡々とこなしていくだけです!

売買契約が終われば一段落です。

とはいえ、やることは色々とあるので引渡しまで頑張っていきましょう!

 

売買契約が完了したら住宅ローンの本審査!

事前審査で提出できなかった書類(売買契約書や重要事項説明書など)を準備して本審査を申し込みます。

店舗を構える一般の銀行の場合、事前審査が通っていれば本審査も条件の変更が無い限りほとんど通ります。

パンダ
ネット銀行の場合は、事前審査に通っても本審査で落とされることは多々あるので注意が必要です。

事前審査とは違い、

  • 借入額
  • 金利
  • 保証料の支払い方法

なども決まっていくので、不明点が無いようにしっかりと把握していきましょう。

 

事前審査と本審査で内容を変えないようにしましょう!

事前審査から本審査までに「絶対にやってはいけないこと」として、

  • 税金や月々の支払いを滞納する
  • 車をローンで購入する
  • リボ払いで買い物をする
  • キャッシングする
  • 転職をする

など、申込み内容が変わってしまうことには気を付けるようにしましょう。

先の手付金のところでもお伝えしましたが、このような理由で契約が締結できない場合は「買主の落ち度」になり違約金を請求される可能性があります。

パンダ
仮に3,000万円の物件で違約金が20%であれば600万円も支払うことになります。

 

金銭消費貸借契約にも印紙代が必要!

金銭消費貸借契約とは「お金を消費する目的で借入れる契約」をいいますが、ここでは要するに住宅ローンの契約のことです。

そして、先の売買契約同様に「印紙代」が必要になります。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円を超え 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円
パンダ
1,000万円~5,000万円の不動産売買契約に貼付する印紙は1万円でしたが、軽減措置がないので金消契約では2万円になります。

 

内覧会で引渡しの前に物件をチェックできます!

内覧会とは、引き渡しの前に物件の状態を確認することを言います。

具体的に何を見れば良いかというと、以下のような点になります。

  • ドアや窓の開閉はスムーズに出来るか?
  • クロスはフローリングに傷や汚れはないか?
  • 設計図と違う点はないか?(あるはずのコンセントが無いとか)
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内覧時にカーテンや家具を置くスペースの寸法を測っておくと購入がスムーズに運びます。

 

また、床下や屋根裏など隅々まで確認したいという方は「ホームインスペクション」を依頼されるのも良いでしょう。

ホームインスペクションとは、専門家に住宅診断を行って貰うことで1回の検査は5万円くらいが目安になります。

 

ついに決済!これで売買契約が完了します

不動産取引の最期の仕事が「決済」になります。

決済とは「売買取引を完了する」ことですが、具体的には

  • 買主は残代金を支払う(住宅ローンの融資が行われる)
  • 売主は引渡しを行う(司法書士に移転登記に必要な書類を渡す)

ことで、無事に不動産取引が完了します。

パンダ
家の鍵もこの時に引き渡されますので、もう荷物を運び入れてもOKです。

 

決済で支払う項目は事前に教えて貰えます!

決済前に支払う項目は教えて貰えますが、一般的に次のものになります。

  • 残代金支払い(物件価格-手付金)
  • 固定資産税、都市計画税の日割り清算金
  • 登記費用(登録免許税・司法書士等への報酬)
  • 火災保険
  • 住宅ローン保証料
  • 不動産会社への仲介手数料(スマイスリーなら0円)

住宅ローンの保証料は金利に上乗せされているケースもありますが、それ以外は決済で全て支払うことになります。

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また、諸費用を含めて融資を受けた場合「先に支払った手付金」はここで戻ってきます。

 

入居後に注意したい税金の手続き!

入居後は引っ越しの手続きも忙しいところですが、税金関係でもやることがあります。

税金が軽減されたり戻ってきたりすることばかりなので、忘れずに手続きをしていきましょう。

 

建売だと不動産取得税はかからない?

不動産を所有すると「不動産取得税」という税金がかかります。

結論から言うと、一般的な建売であれば軽減措置で不動産取得税はかからないことがほとんどです。

ただ、不動産取得税の軽減措置を受けるには「不動産を購入した都道県税事務所に申告する」必要があります。

申告期間は「短いところだと不動産取得日から20日」という場合もあるので、こちらは早めに申告しておきましょう。

また不動産取得税の詳しい計算方法を知りたい方は、次の記事をご覧下さい。

不動産の税金!購入に売却や相続などで掛かる税金は何になる?

不動産は売却や購入だけではなく、持っているだけでも税金が発生します。 不動産に関する主な税金に何があるかというと、 「不動産取得税・固定資産税・印紙税・贈与税・相続税・登録免許税・消費税・所得税…et ...

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住宅ローン減税は「確定申告」が必要です!

住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。

この控除を受けるためには、入居した翌年の確定申告を行う必要があるので忘れずに行うようにしましょう。

パンダ
会社員の方であれば、2年目以降は年末調整のみでOKです。

 

すまい給付金も申請が必要です!

すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するための制度です。

年収に応じて給付される額も変わりますが、世帯年収が450万円以下の場合は最大で50万円が給付されます。

パンダ
住宅ローン減税とすまい給付の金額が知りたい場合は、国土交通省の「すまい給付金シミュレーション」から計算することができます。

 

まとめ

今回は「建売購入の流れ」についてお伝えしてきました。

ちなみにこれが注文住宅だともっと複雑になってくるので本当に大変だと思います。

またトラブルに巻き込まれないためにも「売買契約までは慎重に取引を進める」ことがポイントです。

不動産売買は高額なのでトラブルになれば裁判になることも少なくありません。

せっかくのマイホーム購入で後悔しないためにも、流れをしっかり抑えて取引に望みましょう!


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