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年収400万で住宅ローン頭金なし!家を買うのは無謀でしょうか?

2021年2月10日

「年収400万円で頭金なしだけど家は買えるのか?」

国税庁の民間給与実態統計調査結果(令和元年)を見ると、年収400万円台は20代後半から30代前半の男性の平均年収にあたります。

パンダ
まさに結婚や出産を機にマイホームを購入しようと考える時期ですよね。

しかし、年収400万円台の生活だと十分に貯金できるほど生活が楽とは言えず、実際にマイホーム貯金が出来ていない方も少なくありません。

そんな中で頭金なしで住宅ローンを組んで家を買うのは、果たして無謀な行為なのでしょうか?

具体的に計算しながら考えてみましょう。

 

住宅ローンの計算をする前に知っておきたい用語!

住宅ローンを利用したいと考えた時に、次の2つは気になると思います。

  • 一体いくら借入れが出来るのか?
  • 月々の返済額はいくらなのか?

これを計算するために知っておけなければいけないのが「返済比率」と「審査金利」です。

シミュレーションの前に2点だけ説明させて下さい。

 

返済比率とは?

返済比率とは「年収に占める年間返済額の割合」です。

この返済比率は金融機関ごとに定められており「フラット35」の場合は、

  • 年収400万円未満…返済比率30%
  • 年収400万円以上…返済比率35%

になります。

パンダ
金融機関によっては、より細かく返済比率が変わるところもあります。

 

仮に年収399万円であれば、

  • 399万円×30%=119.7万円(年間返済額)

なのに対して、年収400万円であれば、

  • 400万円×35%=140万円(年間返済額)

となり、金融機関が考える年間返済額が変わってくることが分かります。

 

審査金利とは?

審査金利とは、住宅ローンの審査を受ける時の金利のことを言います。

融資を受ける際の金利(実効金利や適用金利と言う)に比べて、金利は高く設定されている金融機関の方が多いです。

審査金利も金融機関によって様々で、地方銀行だと2.475%が多いですが、都市銀行だと3%を超えることもあります。

また、フラット35の場合が適用金利が審査金利になります。

あとで実際に計算しますが、審査金利が低いと借入れ出来る金額も多くなります。

 

年収400万円の場合の「借入額」と「月々返済額」を計算してみる!

まずは次の条件で住宅ローンをシミュレーションしてみましょう。

  • 年収400万円
  • 返済比率35%
  • 審査金利3%
  • 返済期間35年
  • その他の借入額 0円(車のローンやキャッシングなど)

上記の条件で住宅ローンで借りられる金額を計算します。

 

年間返済可能額の計算

パンダ
まずは年間の返済可能額を計算します。

年収×返済負担率=年間返済可能額

  • 400万円×35%=140万円

 

月々返済可能額の計算

次に月々の返済可能額を計算します。

年間返済可能額÷12ヶ月=月々返済可能額

  • 140万円÷12=11.66万円

 

住宅ローン返済可能月額

パンダ
車のローンやキャッシングなどの返済があれば差し引いて計算します。

月々返済可能額-その他の借入額=住宅ローン返済可能額

  • 11.66万円-0万円=11.66万円

今回は0円で計算しますが、あとで別途返済があるケースでもシミュレーションします。

 

住宅ローン借入可能額

パンダ
100万円あたりの返済額はリンク先で確認出来ます。

住宅ローン返済可能額÷100万円あたりの返済額×100万=住宅ローン借入可能額

  • 11.66万円÷3,849円×100万円=3,029万円

つまり、年収400万円でも約3,000万円は金融機関で借入れ可能ということが分かりました。

では、条件を少しだけ変えたケースでもシミュレーションしてみましょう。

 

年収399万円で返済比率が30%の場合

  • 399万円×30%=119.7万円
  • 119.7万円÷12=9.97万円
  • 9.97万円-0万円=9.97万円
  • 9.97万円÷3,849円×100万円=2,590万円

返済比率が30%になった場合、借入れ出来る金額が約400万円変わることになります。

つまり、少しでも多く借入れしたいなら「返済比率の有利な金融機関を探す」ことが1つのポイントになることが分かります。

パンダ
次に「審査金利」が変わってくるとどうでしょうか?

 

審査金利1.4%で計算した場合

  • 400万円×35%=140万円
  • 140万円÷12=11.66万円
  • 11.66万円-0万円=11.66万円
  • 11.66万円÷3,013円×100万円=3,869万円

はじめのシミュレーションは「審査金利3%」で計算しました。

しかし、フラット35のように審査金利が低い(フラット35の審査金利は当月の適用金利)金融機関だと借入れ可能額が約800万円もアップします。

審査金利も少しでも借入れを多くしたい場合は重要なポイントになります。

 

他に月額1万円の返済がある場合(審査金利3%)

  • 400万円×35%=140万円
  • 140万円÷12=11.66万円
  • 11.66万円-1万円=10.66万円
  • 10.66万円÷3,849円×100万円=2,769万円

はじめと同じように年収400万円で審査金利3%で計算しましたが、車のローンなどで月々1万円を返済しているとしました。

結果、借入れ可能額は260万円も変わります。

パンダ
住宅ローンの融資を受ける場合は、出来るだけ借入れを返済しておくこともポイントですね。

住宅ローンの借入可能額を計算してみると「返済比率や審査金利で大きく変わる」ことが分かります。

年収が300万円や500万円になると、金融機関によっては返済比率が変わるので注意して計算して下さい。

 

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年収400万円!一体いくらの家が買える?

年収400万円で他に借入れが無い場合、審査金利3%で約3,000万円の借入れが出来ます。

では3000万円の家が買えるかというと少し違います。

マイホーム購入には物件価格以外にも「諸費用」が必要です。

 

マイホーム購入に掛かる諸費用はいくら?

例えば建売であれば以下のものが諸費用として掛かります。

  • 登記費用
  • 火災保険
  • 保証料
  • 銀行事務手数料
  • 固定資産税等の日割り清算金
  • 印紙代
  • 仲介手数料

概算で諸費用は「物件価格の8%」で計算しておきます。

つまり諸費用で3,000万円の物件を購入しようとすると約300万円が諸費用で必要です。

それを考えると年収400万であれば物件価格2,700万円くらいの家が購入出来る計算になります。

パンダ
一般的に諸費用は物件価格の5~8%と言われていますが「引っ越し代など不動産購入以外でもお金は出ていく」ので、諸費用はギリギリよりも多めで計画しておきましょう。

 

諸費用を抑えたいなら

また、諸費用のうち仲介手数料は大きく割合を占めます。

スマイスリーでは、売主から手数料が頂ける物件(新築一戸建ての建売や再生住宅)は仲介手数料0円になるので、お気軽にお問い合わせください。

なぜ仲介手数料が無料になるのか気になる方は、こちらの記事もご覧下さい。

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3,000万円を借入れした場合の月々の返済額は?

とりあえず年収400万円で3,000万円で仮審査を申込み無事にOKだったとします。

その際に適用金利が教えて貰えますが、参考で適用金利に対する月々の返済額を出しました。

適用金利 0.5% 1.0% 1.5%
月々返済額 77,876円 84,686円 91,855円
パンダ
ちなみに令和3年3月時点で金利が最も低いジャパンネット銀行は0.38%です!

フラット35の全期間固定型でも「金利1.5%であれば団信も付けられる」ので、この返済額が現在の家賃などと比べて厳しくなければ住宅ローンを利用するのは良いのではないでしょうか?

 

年収400万円で3,000万円は借り過ぎじゃないの?

住宅ローンの借入れは「年収の5倍が安全圏」などと言われます。(根拠は分かりませんが)

年収400万円の5倍は2,000万円です。

その場合の月々の返済額は次のようになります。

適用金利 0.5% 1.0% 1.5%
月々返済額 51,917円 56,457円 61,237円

確かに月々の返済は楽になると思いますが、借入額2,000万円だと頭金なしでは建売も買えません。

パンダ
つまり既存住宅になるわけですが、建物の経年劣化によるリフォームや保証のことを考えるとどうでしょうか?

 

リフォームしたいけど我慢すれば住めるから返済額が少なくて安心というのは微妙ですよね。

新築一戸建ての建売であれば10年間は保証付きですし、もちろん経年劣化によるリフォームも必要ありません。

せっかくのマイホーム購入ですから返済額だけを考えるのは勿体ない気がします。

しかし、それでも心配な気持ちは分かるので次の点に気を付けてみてはいかがでしょうか?

 

奥さんの収入は当てにしない!?

年収400万円は夫婦2人で生活出来ていたとしても、子供が生まれると少し生活は厳しくなると思います。

夫の年収ではなく「世帯年収」で400万円で3,000万円を借りると何かあった時に補填が効かなくなります。

そのため家を買うに当たって奥さんの収入は当てにしない方が良いでしょう。

もちろん夫婦共に収入があって、住宅ローン控除などの恩恵を受けるために収入合算するのは良いと思います。

しかし、家を買いたいがために先を考えずに収入合算するのはお勧め出来ません。

 

出来れば団信の保障をつけよう!

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者が死亡や高度障害により返済が出来なくなった場合に「保険金で残債を精算する生命保険」です。

住宅ローンを利用する場合は、ほとんどの金融機関で団信の加入が必須条件となります。(フラット35は任意です)

団信には「ガン特約」や「三大疾病特約」というような、病気になった場合でも住宅ローンの残債が完済される特約を付けることが出来ます。

若いウチは健康なので特約はいらないという方は多いのですが、年齢を重ねた時に病気になることはあるかもしれません。

実際に50歳で脳卒中になり半身不随になったものの特約を付けていなかったために、収入が激減する中で住宅ローンの返済を続けている人もいます。

年収400万円だからというわけではありませんが、団信の特約を付けるか?

パンダ
もしくは、それに代わる保険はしっかりと加入しておきたいですね。

 

副業や資格取得で収入アップを目指そう!

経済的にも不安定な状態が続いていますが、今後この状況が改善されるかというと分かりません。

月並みですが自分(家族)の身は自分で守ると考え、副業や資格取得は危機管理として当然という時代なのだと思います。

今は副業が認められる会社も増えています。

積極的に取り組んで住宅ローンも余裕のある返済を目指しましょう。

 

おわりに

年収400万円で頭金も無いのに家を買うのは無謀かと言われれば、私はそうは思いません。

記事内でシミュレーションしたように返済比率や審査金利で借入れ可能額は変わりますし、他の借入れが1万円あるだけでも大きく変わります。

「年収400万円で家を買えるかどうか?」人の意見を聞いて回るよりも、自分で計算してみて判断するのが間違いありません。

また頭金はあることに超したことはありませんが、無いのであれば気にせず「今の低金利のうちに早く住宅ローンの返済をスタートさせた方が良い」と思います。

]頭金を貯めていると「完済年齢も上がる」という別のリスクが出て来ますからね。

とくに全期間固定型(今後も金利は変わらない)で月々の返済が無理なく出来そうなら善は急げでしょう。


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