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住宅ローン

住宅ローンの計算方法!電卓で計算するなら何に気を付ける?

2021年8月30日

私たちが住宅ローンの計算をする時は「ローン電卓」という専用の電卓で計算します。

家の購入を考え出したら「自分の年収だと住宅ローンでいくら借入れ出来るのか?」気になるところですが、そんな専用の電卓も無いし、自分ではローン計算は出来ないと思っている方も多いかもしれません。

パンダ
でも、住宅ローンの計算は「家にある電卓」でも試算することが可能なんです。

家の電卓で住宅ローンの計算をしたい時は、次の3つのポイントを抑えればOK!

計算方法を知ることで自分の借入れが適切なのか理解も深まるので是非チャレンジして下さい。

 

住宅ローンの計算方法は「3ステップ」です!

住宅ローンの計算方法は、次の3ステップからできます。

  • 税込年収 × 返済負担率 = 年間返済上限額
  • 年間返済上限額 ÷ 12ヶ月 = 毎月返済上限額
  • 毎月返済上限額 ÷ 100万円あたりの毎月返済額 × 100万円 = 借入限度額

実際に計算してみながら順番に見ていきましょう。

 

まずは「年間返済上限額」を計算します

  • 税込年収 × 返済負担率 = 年間返済上限額

年間返済上限額を計算するためには「返済負担率」を知る必要があります。

返済負担率とは「年収に対してローン返済はどれくらい可能か?」と、金融機関が定める比率のことです。

金融機関によって基準は変わりますが、フラット35では次のようになっています。

  • 400万円未満は30%まで
  • 400万円以上は35%まで

 

つまり、税込年収が390万円であれば

  • 390万円 × 30% = 117万円(が年間返済上限額)

400万円ジャストであれば

  • 400万円 × 35% = 140万円(が年間返済上限額)

ということになります。

パンダ
ここでは「年収390万円のケース」で計算を進めていきましょう!

 

次に「毎月返済上限額」を計算します

  • 年間返済上限額 ÷ 12ヶ月 = 毎月返済上限額

先ほどの年間返済上限額を、単純に12ヶ月で割れば毎月返済上限額が計算できます。

  • 117万円 ÷ 12ヶ月 = 97,500円(毎月あたりの返済上限額)

仮に月々の返済額を抑えたい場合はボーナス払いなどで調整は可能です。

 

ボーナス払いを利用する際の注意点

最近はボーナス払いを利用する方は少ないですが、一応ボーナス払いは「年間返済上限額の40%や50%を超えて設定できない」といったルールがあります。

例えば、年間返済上限額が140万円であれば夏冬で40万円ずつ返済することは出来ません。(50%の70万円を超える)

パンダ
また、毎月返済する額が少なくなることから、総支払い額は微妙に多くなるというデメリットもあります。

 

ラストは「借入可能額」を計算します

  • 毎月返済上限額 ÷ 100万円あたりの毎月返済額 × 100万円 = 借入限度額

さいごに自分の年収に対して「一体どれくらい借り入れが出来るのか?」を計算しますが、その前に聞き慣れない言葉がありますね。

「100万円あたりの毎月返済額」というのは、金利と返済期間から100万円借り入れした場合の返済額のことです。

仮に毎月返済額97,500円で「利率3.0%借入期間25年」で計算してみると、

  • 97,500円 ÷ 4,742円 × 100万円 = 2,056万円

となり、あくまで概算ですが2,056万円が借入限度額ということが分かります。

パンダ
返済額早見表はこちらをご覧下さい。

 

ローン計算の注意ポイント!金利の種類は正しく理解しましょう

自分で住宅ローンを計算する際に間違えやすいのが「金利の設定」です。

金利については次の4種類の違いを正しく理解しましょう。

 

必ず覚えたい4つの金利について

住宅ローンに出てくる金利で、是非覚えておきたいのが次の4つです。

  • 店頭金利
  • 優遇金利
  • 適用金利
  • 審査金利

というのも、住宅ローンの事前審査と本審査では「適用される金利が違う」からです。

まずは「店頭・優遇・適用」の3つをまとめて解説します。

 

3つの金利の関係は「店頭金利 - 優遇金利 = 適用金利」

店頭金利とは、金融機関の店頭に表示されている「ベースとなる金利」です。

例えば、変動金利でも「2.475%」などと高めに設定されています。

そして、優遇金利は店頭金利から優遇するマイナス部分の金利です。

住宅ローンを融資して貰う際に、ほとんどの人が店頭金利から優遇を受けることができますが「借りる人の年収や勤め先などの内容(属性)」によって優遇金利は変わります。

店頭金利から優遇金利を引いたものが「適用金利」で、最終的に住宅ローンを実行する時の金利です。

パンダ
金融機関によっては「適用金利0.675%」と公表しているところもありますが、必ずその金利で融資を受けられるわけではないので注意しましょう!

 

「審査金利」は金融期間によって大きく変わる!?

審査金利とは、文字通り「金融機関が審査する際の金利」です。

自分がどれだけ借入れ出来るか計算をする時は適用金利ではなく「審査金利」になりますが、ほとんどの金融機関で審査金利は教えてくれません。

そのため正確は審査金利は分かりませんが、借り入れ先に応じて次を目安にしてみて下さい。

  • 都市銀行…3~4%
  • 地方銀行や信用金庫など…店頭金利
  • フラット35…適用金利

 

パンダ
住宅ローンの計算で失敗しがちなのは、適用金利で自分に都合の良い計算をすることです。

それで借入限度額いっぱいで住宅購入の計画をしても、金融機関によっては審査のテーブルにすら乗りません。

また、審査金利の低い金融機関の方が借入限度額は増えるので、この点も住宅ローンの借入れを計画する際にはポイントになってきます。

そのため住宅ローンの計算では、きちんと審査金利と適用金利を理解することが大切です。

 

おわりに

今回は「住宅ローンの計算方法」についてお伝えしてきました。

はじめは少し難しく感じるかも知れませんが「返済額早見表」と「審査金利」が分かれば家の電卓でも簡単に計算できます。

ただ、もっと簡単に計算がしたいならWEBで「住宅ローンシミュレーション」と検索すれば、各金融機関で簡単に住宅ローン計算で出来るようになっています。

しかし、あえて自分で電卓でローンするのは「返済比率」や「適用金利」など住宅ローンの専門用語を正しく理解する勉強にもなります。

住宅ローンは年間約10万人の方が支払い困難に陥っていますが、その中の一人にならないためにも自分で返済プランを計算できるようにしていきましょう。


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