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住宅ローン

住宅ローンの事前審査!物件未定でも先に申し込んだ方が良いですよ

2021年2月22日

一般的に住宅ローンの事前審査を行うタイミングは「物件を決めて買付けの申込みを入れてから」と言われます。

住宅ローンは借入れる人の審査もありますが、担保となる物件の審査もあるからです。

そのため、物件が決まってから申し込むのが一般的な流れになります。

パンダ
でも、じつは事前審査を早めに行う大きなメリットがあります。

なかには「物件も決まってないのに事前審査できるの?」と思われるかも知れませんが、いくつかの注意点はありますが問題ありません。

というわけで、今回は事前審査を物件選定の前に行うメリットや注意点についてお伝えしていきます。

 

住宅ローンの事前審査をすぐに行うメリットとは!?

まず住宅ローンの事前審査を申し込むと、次のようなメリットがあります。

  • 自分がどれくらい借入れが出来るのか分かる!
  • 買付申込みから契約までスムーズに運ぶ!
  • 他の人と競合した時に物件が購入出来る確率が上がる!

順番にみていきましょう!

 

自分がどれくらい借入れが出来るのか分かる!?

マイホームを買うと思い立ったものの「自分がどれだけの借入れが出来るか?」把握している人は少ないと思います。

実際に店頭にみえる方でも「まったく住宅ローンのことが分かりません」という人は非常に多いです。

これは「家が欲しい→物件を見に行く(不動産屋や住宅展示場に行く)」という流れで行動するからです。

しかし、よく考えてみれば

  • どれくらいの借入れが出来るのか?
  • どれくらいの金額なら返済可能なのか?

ということも分からずに家を買うのはおかしくないでしょうか?

本来は「家を選ぶ→予算を考える」ではなく「予算を知る→予算に合わせた家を買う」べきです。

パンダ
予算を把握すればオーバーローンでせっかく買った家を手放さなければいけないことは防げます。

 

買付申込みから契約までスムーズに運ぶ!

通常、売買契約までのの流れは次のようになります。

  1. 買付申込みをする(買主)
  2. 売り渡しを承諾する(売主)
  3. 売買契約

ちなみに、買主が申込みをしてから売買契約まで「おおよそ1~2週間」掛かります。

注意点として、買付申込みをしても物件購入は確定したわけではありません。

売買契約までの間に「売主にとってより好条件の買主が現れた場合」は、売主はそちらに売却する可能性があります。

パンダ
つまり、どうしても物件が欲しいのであれば「早く売買契約を行う」ことが重要になってきます。

 

では、どうやって売買契約を早く行うかというと「申込みから契約までの1~2週間」を短縮することです。

この1~2週間で何を行っているかというと、売主や仲介業者は契約の準備を進めていますが、一番は「住宅ローンの事前審査待ち」です。

買付申込みを行ってから事前審査を行うと、長いと1週間くらい回答に時間が掛かります。

しかし、物件未定でも先に事前審査を行っておくと早く回答を得ることができるので、買付申込みから売買契約までがスムーズに運びます。

 

他の人と競合した時に物件が購入出来る確率が上がる!

建売は立地で選ぶ人が多いので、購入するタイミングが重なることは多々あります。

人気の学区や駅近くの建売はあっという間に決まりやすく、また購入するタイミングも「値下げされるのを待っている」ので重なりやすいです。

そして、契約までに時間が掛かっている間に

  • 満額で購入する(値引きなしは当然売主は嬉しい)
  • 現金で購入する(ローン特約が無いので売主としては安心)

という人が現れると、そちらを優先される恐れがあります。

パンダ
ネットでも「不動産購入を営業マンに急かされて嫌だ」という話を目にしますが、気に入った物件を他の人が先に買ってしまうことは実際にあるので「横取りされる確率を下げる努力」はしても損はありません。

銀行の事前審査とは「本審査に通るかを仮審査しておく」ものです。

物件未定で事前審査を行うのは「事前審査に通るか仮審査をしておく」と考えると分かりやすいと思います。

 

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物件未定で住宅ローンの事前審査を行う時の注意点!

本来、住宅ローンの事前審査は「物件が決まってから」行います。

というのは、審査は住宅ローン契約者の年収や勤務先といった情報だけでは無く「購入する物件」についても行われるからです。

そのため、物件未定で事前審査を行う場合は「自分の希望に近い類似物件の資料」を提出することになります。

 

物件資料は販売価格の高いものを出す!?

物件が決まっていない状態で物件資料を提出する場合は「販売価格が高い」ものを出します。

例えば、予算が3,000万円なら3,200万円や3,300万円程度(1割未満が目安)の物件資料で事前審査を申し込みます。

物件未定の段階の事前審査は「事前審査の仮審査」みたいなもので、3,200万円でOKなら3,000万円の物件に変更しても余程審査は通ります。(物件の担保審査だけで済む)

しかし、3,000万円でOKでも3,200万円に融資額がアップするなら、改めて返済可能かを含めて再審査が必要になります。

パンダ
そのため、物件未定で事前審査を行う場合は、本来の予算よりも少し多めで通しておくと良いでしょう。

 

また、3,000万円の新築一戸建ての建売で事前審査がOKだったけど、やっぱり2,000万円の中古住宅を購入すると言う場合も再審査です。

融資額は大幅に下がっていますが「新築と中古住宅では担保価値が異なる」からです。

あとは事前審査を行ってから半年くらい経過している場合も「情報が古い」ので再審査になります。

 

ネット銀行の事前審査は安心できない!?

物件未定で事前審査を通す場合は、複数の金融機関に申し込む必要はありません。

目的としては、先のメリット(買付から契約までがスムーズに進む)が得られれば良いので、1つの金融機関で審査OKであれば大丈夫です。

しかし、ネット銀行は「事前審査に通っても本審査で落とされる可能性がある」ので安心は出来ません。

金利が安くて人気のネット銀行ですが、利用する場合は合わせて都市銀行や地方銀行の事前審査も申し込んでおきましょう。

パンダ
ネット銀行以外にフラット35も本審査で落ちることがあります。可能であればフラット35も地銀を通しておくと安心です。

 

住宅ローンの事前審査を複数回行うと不利にならないの?

よく聞かれる質問に「事前審査って何回申し込んでも良いのですか?」というものがあります。

というのは、事前審査を行うと金融機関が個人信用情報を取得するので「何度も取得を繰り返されると審査が不利になるのでは?」というのです。

これについて実際に金融機関の担当者に確認したところ「住宅ローンの事前審査の場合は影響はない」とのことでした。

住宅ローンは各金融機関で金利や条件が異なるので、少しでも有利な条件で融資を受けたいと「複数の金融機関に事前審査を申し込むのも今は当たり前」になっています。

パンダ
ただ、長期間ダラダラと事前審査を10回20回と行っていくと「この人は何をしているんだろう?」と変に疑われる可能性はあります。

 

先述しましたが、物件未定の段階で事前審査を何度も申し込む必要はありません。(1つ通ればOK)

有利な条件で住宅ローンを複数回申し込みたいなら、

  • 購入物件が決まってから
  • 短期間にまとめて

複数の事前審査に申し込むのが良いでしょう。

 

住宅ローンの事前審査は自分でも出来ます!

住宅ローンのことも分からないから「とりあえず不動産屋や住宅展示場に行く」という方も多いと思います。

しかし、住宅ローンのことは土日でも相談が出来る「ローンプラザ」が便利です。

各銀行が住宅ローン専用の窓口として行っているので、住宅ローンの流れから必要書類までしっかりと教えてくれます。

事前に住宅ローンのことを知っておけば、冷静に物件を選べるので無理なマイホーム購入も防げるのではないでしょうか。

 

事前審査を自分で行う時の流れは?

自分で住宅ローンの相談に行ってみたいけど「何をするのか分からないし不安」という方もみえるかもしれません。

ですが、やることは

  • 事前審査申込書を記入する
  • 必要書類を提出する

だけで、あとは審査の連絡を待つだけです。

ちなみに、ハウスメーカーでやっても仲介業者でやっても「やることは一緒」です。

 

また、必要書類は金融機関によって変わりますが、基本的には次のものになるので先に準備しておくとスムーズです。

  • 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 勤務先の確認(健康保険証や在職証明証など)
  • 収入証明書(源泉徴収票や給与明細)
  • 物件確認資料

あとは、現在車のローンなど「他の借入れが無いか?」「健康状態はどうか?」などを聞かれる程度です。

パンダ
これらを仲介業者にやってもらうと「ローン事務手数料」として費用を請求するところもあります。それなら自分でやった方が節約にもなりますよね。

 

自分で事前審査を申し込むデメリットもある!?

自分で住宅ローンの事前審査を行うデメリットは、ズバリ「手間が掛かる」ことでしょう。

物件未定の段階では「事前審査に通っているという事実」が欲しいだけなので、1つの金融機関に申し込むだけでOKです。(結果審査が通ればOK)

しかし、いざ契約となれば少しでも有利な銀行を選びたいですし、また「他と競合して初めて良い条件を提示してくれる」金融機関も多いです。

そのため、良い条件の金融機関を選ぶためには「複数の金融機関に事前審査を申し込む」のは必須になってきます。(申込書を書くのは仲介業者経由でも一緒なので「窓口に持っていく」という手間が増える)

しかし、金利が0.1%違うだけでも住宅ローンの総支払い額は数十万円の差になるので、ここは頑張り所でしょう。

パンダ
時間のある時に、各金融機関を一気にまわって申込書を集めておくと少し楽かも知れませんね。

 

おわりに

これから土地を購入して家を建てる場合は、土地の担保評価や建築会社によって条件が変わるので、物件未定の段階で事前審査を出しても二度手間になるだけでメリットは少ないかもしれません。

しかし、新築一戸建ての建売なら、販売価格さえ注意すれば担保評価が大きく変わることは稀です。

であれば、せっかく買付けを入れたのに「後から申込みしてきた人に横取りされるようなリスク」を下げることが出来るので、先に事前審査を済ませておいた方が得だと思います。

また、事前審査が通っていないと「この家買えるのかな?審査に落ちたら恥ずかしいな…」という気になりますが、事前審査に通っていれば「自分がどれだけの家なら購入出来るか分かっている」ので気持ち的にも大きいのではないでしょうか?

マイホーム購入を楽しむためにも、まずは物件が決まっていなくても事前審査を通してみるのはお勧めします。


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