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コラム

不動産取得税は建売だとかからない!0円で済む条件って一体何なの?

2021年8月28日

「不動産取得税は新築の建売だとかからないの?」

不動産取得税とは、家や土地を購入したり新築した際に一度だけ払う税金です。

不動産取得税は、土地や住宅を取得した場合「原則として、固定資産税評価額×4%」で課税されます。

パンダ
例えば、固定資産税評価額が1,000万円であれば30万円も不動産取得税を納めなることになるので結構な負担ですよね。

しかし、じつは不動産取得税には「軽減措置」があり、一般的な新築住宅の場合は多くのケースで不動産取得税がかかりません。

今回は、そんな不動産取得税についてお伝えしていきます。

 

不動産取得税は新築の建売だとかからないって本当なの!?

まず冒頭でお伝えしたように、土地や住宅を取得した場合「 固定資産税評価額×4% 」で不動産取得税は課税されます。

しかし、不動産取得税は軽減措置として、2021年3月31日まで

  • 住宅…評価額×3%
  • 宅地…評価額×1/2×3%

で計算されます。

さらに、新築の場合は「1,200万円控除」という特例もあり、実質的に一般的なサイズの新築であれば不動産取得税がかからないことになります。

ただ、そうは言われても分かりにくいと思うので、ここでは具体的に計算してみましょう。

 

新築住宅を購入した際に不動産取得税

まず、不動産取得税を計算する上で注意したいのは「課税標準」です。

課税標準とは、税率を掛ける元となる金額ですが、ここは土地や住宅の購入価格ではなく「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額は「固定資産課税台帳に登録されている」のですが、ざっくりした計算では

  • 住宅の場合…建築費の40~60%程度
  • 土地の場合…時価の60~70%程度

で考えられます。

そのため、仮に新築を建てた費用が2,000万円でも、固定資産課税台帳に1,200万円と登録されていたら不動産取得税の課税標準は「1,200万円」です。

パンダ
それを踏まえて、まずは住宅の不動産取得税を計算すると「1,200万円×3%=36万円」となります。

 

しかし、これが「床面積が50㎡~240㎡以下」という要件を適用した新築住宅の場合、課税標準から1,200万円を控除することが出来ます。

つまり「1,200万円-1,200万円×3%=0円」となり、住宅に掛かる不動産取得税はありません。

また「長期優良住宅」に認定された新築住宅では、控除額が100万円アップして1300万円になります。

 

中古住宅には特例はないの?

ちなみに、中古住宅にも控除はあります。

新築のように1,200万円と決められてはいませんが、段階的に100万円~1,200万円の範囲で控除を受けることができます。

但し、適用要件は少し厳しく「床面積が50㎡~240㎡以下」意外にも、一定の耐震基準を満たす必要があります。

パンダ
既存住宅の場合は、購入する不動産屋で相談するか「都道府県の税事務所」で確認しましょう。

 

宅地を購入した際に不動産取得税

実際に住居として使用している家が建っている宅地の場合は「評価額×1/2×3%」から、

  • 45,000円
  • 土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×住宅の取得持ち分×税率(3%)

どちらか金額の多い方を税額から控除することが出来ます。

 

例えば「固定資産税評価額1,500万円」で「土地面積150㎡」とした場合「1㎡あたりの固定資産税評価額は10万円」で計算してみましょう。

  • 1,500万円×1/2×3%=22.5万円(控除前)
  • 10万円×1/2×200×3%=30万円(控除額)>45,000円

この場合、控除前の22.5万円を控除額30万円が上回るので宅地にかかる不動産取得税は0円となります。

パンダ
ちなみに、この特例は実際に使用されていない「特定空き家」では適用されませんので注意です!

このように不動産取得税には控除の特例があるので「恐れるに足らず」なのですが、1つ注意点があります。

それは上記の控除は黙っていては受けられないという点です。

 

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不動産取得税に「軽減措置」は申告しないと受けられません!

不動産取得税の控除の特例を受けるには「申告が必要」です。

申告せずにしていると「軽減前の税額が記載されている納税書が届く」ので、多くの税金を納めることになりかねません。

では、どこで申告すれば良いのかというと自分が住んでいる都道府県の「税事務所」です。

申告の期限は不動産を取得した日から30~60日以内(都道府県で違う)」に専用の申告書を記入して手続きを行います。

申告期限を過ぎても手続きは受けられるようですが「正当な理由もなく申告していなかった場合は過料が科せられることもある」ので早めに申告手続きは済ませましょう。


また少し余談になりますが、不動産を手に入れることでもう1つかかる税金があります。

それは「固定資産税」です。

不動産取得税と固定資産税の納税のタイミングは、よく聞かれるポイントでもあるので簡単に関係性をお伝えしておきましょう。

 

不動産取得税と固定資産税!納税するタイミングは一緒なの?

家を購入する時に「あれもこれも税金ばかりでうんざり!」と思うかも知れませんが、原則として固定資産税と不動産取得税を同じ年に払うことはありません。

というもの、不動産取得税は「取得した年だけ」で、固定資産税は「取得した翌年から毎年」になるからです。

 

パンダ
ただ、新築の建売を購入した場合は少し話が変わってきます。

新築の建売を購入した年の1月1日に販売業者が所有していれば「固定資産税は販売会社が1年分を納税する」ことになります。

そのため、仮に2019年5月に引き渡しを受けたのであれば「販売会社から引き渡し後の固定資産税相当額を請求される」という流れとなります。

そういう意味では不動産取得税と固定資産税を同じ年に納税すると…言えなくもありませんかね?

 

おわりに

今回は「不動産取得税について」お伝えしてきました。

まず、不動産取得税は新築だとかからないケースが多いのは「控除の特例」があるからなんですね、

ただ、その控除を受けるためには「自分で申告する」必要があるのは注意です。

パンダ
控除を受けるのと受けないのでは数十万円単位で納税額が変わってくるので、ここは絶対に忘れたくないですね。

また、今回は不動産取得税は「新築や購入」ということでお伝えしていますが、贈与や価格が増加する改築でも不動産取得税は課税されます。

逆に「相続では不動産取得税がかからない」ので合わせて覚えておくと、きっと役立つ時がくると思いますよ。

以上「不動産取得税は建売だとかからない!0円で済む条件って一体何なの?」でした。

 


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