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不動産の税金!購入に売却や相続などで掛かる税金は何になる?

2020年11月23日

不動産は売却や購入だけではなく、持っているだけでも税金が発生します。

不動産に関する主な税金に何があるかというと、

「不動産取得税・固定資産税・印紙税・贈与税・相続税・登録免許税・消費税・所得税…etc」

と、たくさんの種類があります。

考えるだけで頭が痛くなってきますが、税金が掛かることを知らなかったではすまされませんので、きちんと把握しておく必要があります。

ここでは不動産と税金の関係について詳しく解説していきましょう。

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不動産と税金の関係について

まずは不動産で何をすると、どのような税金が関係してくるのか?

具体的にみていきましょう!

 

不動産を購入又は新築・増築・改築した場合

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税
  • 贈与税
パンダ
贈与税は、個人から時価よりも著しく低い価額で購入した場合には掛かってきます。

 

不動産を売却した場合

  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税
  • 住民税

 

不動産を保有している場合

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 償却資産税
パンダ
償却資産税とは、不動産を賃貸している場合の事業用資産に関わる固定資産税のことです。

 

不動産を相続した場合

  • 相続税
  • 登録免許税

 

不動産の贈与を受けた場合

  • 贈与税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
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登録免許税とは、登記(不動産の所有を第三者に主張するために記録しておく)する際には必要な税金です。

 

不動産を使用している場合

  • 事業所税
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駐車場や賃貸経営を事業として行うと課税されます。

不動産を売却したり購入することで係わってくる税金は上記のようになります。

続いて各税金の内容について解説していきます。

 

不動産取得税

不動産取得税は、家屋の建築(新築・増築・改築)、土地や家屋の購入、贈与、交換などで「登記の有無に関わらず不動産を取得した」際に課税されます。

 

税額の計算方法

不動産取得税の税額の計算は次のようになります。

税額=取得した不動産の価格(課税標準額)×税率

 

取得した不動産の価格とは?

注意点として、ここでいう取得した不動産の価格とは、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

固定資産評価基準より決定された価格です。

なお、令和3年3月31日までに宅地等を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2が課税標準額となります。

 

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は次のようになります。

  • 土地・家屋(住宅)…3%(令和3年3月31日までの特例。本則は4%)
  • 家屋(非住居)…4%

 

住宅の取得に対する軽減

住宅を取得する場合、不動産取得税には次の軽減措置ががあります。

新築と中古住宅では要件が異なるので注意して下さい。

 

新築住宅の場合(増改築を含む)

床面積50㎡以上(戸建て以外の賃貸共同住宅については40㎡以上)240㎡以下のものは、住宅の価格から1戸につき1,200万円まで(住宅の価格を限度に)控除されます。

また、認定長期優良住宅を令和4年3月31日までに取得した場合は、1戸につき1,300万円まで控除されます。

納める税額=(住宅の価格-控除額)×3%

 

中古住宅の場合

次のすべての要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

  • 床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • 個人が自己の住居用として取得したもの(取得前に住宅以外であった家屋を住宅にリフォームする場合は、取得前にリフォームが完了していること)
  • 昭和57年1月1日以後に新築されたもの、もしくは昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等による耐震診断で新耐震基準に手起動していることが証明されたもの(証明に係る調査が取得日2年以内に終了していること)

 

住宅用土地の取得に対する軽減

住宅用の土地を取得したときは、次のいずれかの要件に該当していれば、土地の税額から一定額が減額されます。

ただし、この減額を受けるためには、土地の上にある住宅いずれも住宅の取得に対する軽減の要件に該当する住宅であることが必要です。

 

新築住宅の敷地の場合

  • 住宅と同時に取得…未使用の住宅を新築後1年以内に取得
  • 住宅より先に取得…敷地取得後2年以内に住宅を新築(令和4年3月31日までは3年以内)
  • 住宅より後に取得…敷地取得前1年以内に住宅を新築

 

中古住宅の敷地の場合

  • 住宅より先に取得…敷地取得後1年以内に住宅を取得
  • 住宅より後に取得…敷地取得前1年以内に住宅を取得

 

軽減される額

次のいずれか高い方の金額が税額から控除されます。

  • 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)
  • 土地1㎡あたりの価格×1/2(令和3年3月31日までの特例による軽減)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200㎡が限度)×税率3%

 

免税点について

課税標準となるべき額が次の金額に満たないときは、不動産取得税は課税されません。

  • 土地…10万円
  • 家屋(新築・増築・改築)…23万円
  • 家屋(その他)…12万円

 

不動産取得税が非課税になる場合

次の場合には、不動産取得税は課税されません。

  • 相続による不動産の取得(ただし、死因贈与は課税の対象になります)
  • 法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得
  • 土地区画整理事業等での関知の取得 …etc

 

納付方法について

不動産取得税は、取得後に都道府県税事務所から「納税通知書」が送付されます。

納税通知書が届いたら金融機関等で納めます。

 

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日現在に土地や家屋を所有している人が納める税金です。

ちなみに都市計画税とは「都市計画事業等の費用に充てることを目的とした税金」なので、原則として市街化調整区域では課税されません。

 

税額の計算方法

  • 固定資産税=固定資産税評価額×税率1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×税率0.3%

税率は条例によって異なる場合があります。

 

固定資産税の軽減措置

固定資産税では、次の要件を満たす土地には軽減措置があります。

<土地の要件>

  • 小規模住宅用地(住宅一戸あたり200㎡以下の部分)→課税標準となるべき価格の1/6が課税標準になる
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分、住宅の床面積の10倍までの住宅用地)→課税標準となるべき価格の1/3が課税標準になる

 

建物(新築)では、次の要件になります。

<新築の要件>

  • 一定の要件を満たす中高層耐火建築住宅→5年間(認定長期優良住宅は7年間)、税額が1/2になる。(120㎡相当分まで)
  • 一定の要件を満たす中高層耐火建築住宅以外の住宅→3年間(認定長期優良住宅は5年間)税額が1/2になる(120㎡相当まで)

令和4年3月31日までに新築されたものに適用されます。

 

都市計画税の権限措置

都市計画税では、次の要件を満たす土地には軽減措置があります。

  • 小規模住宅用地(住宅一戸あたり200㎡以下の部分)→課税標準となるべき価格の1/3が課税標準になる。
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分、住宅の床面積の10倍までの住宅用地)→課税標準となるべき価格の2/3が課税標準になる

 

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印紙税

不動産取引の契約書などを作成する際に、契約内容や契約金額によって税額が定められています。

まずは、どのような文書を作成すると印紙が必要かみていきましょう。

 

課税文書について

不動産取引では、主に以下の文書を作成した際にその記載金額に応じて課税されます。

  • 「土地建物の購入」…売買契約書、売渡証書、領収書など
  • 「土地の貸付」…賃貸借契約書、地代変更契約書、領収書など
  • 「建築や増改築」…注文請書、請負契約書、領収書など
  • 「住宅ローン」…金銭消費貸借契約書

 

課税されない文書

不動産取引でも、以下の文書は非課税文書とされています。

  • 不動産の売却、購入、賃貸などの申込書
  • 賃貸借契約書
  • 仲介手数料契約書
  • 媒介契約書
  • 重要事項説明書

媒介契約書は業者間では課税されることがあります。

 

納税義務者と納付方法

原則として、課税文書の作成者が納税義務者となります。

納付方法については、印紙を貼付して消印することで納付します。

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ただし、税印、書式表示、納付契機の使用による納付も認められています。

 

誤って納付した場合

誤って納付した場合は、税務署にその文書を提示して事実の確認を受けて「印紙税過誤納確認申請書」を提出すると、過誤納処理済等とした印を押したものが返戻されるか還付されます。

 

印紙を貼付しなかった場合

課税文書に相当の印紙が貼付されていない場合はその税額の3倍(一定の場合は1.1倍)が過怠税として課税されます。

また、印紙の消印がされていない場合は、その印紙税相当額(1,000円未満のときは1,000円)が過怠税として課税されます。

 

印紙税の特例

令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書及び建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税額は軽減されます。

国税庁 印紙税額の一覧表

 

消費税

不動産取引では、消費税が課税されるものと課税されないものがあります。

また注意点として、消費税の課税対象は「事業として行われる取引」に限られます。

そのため、宅建業者ではない個人の住宅を購入した場合は「課税対象外」となります。

消費税率7.8%+地方消費税2.2%=税負担率10%

 

消費税が課税されるもの

  • 事業者からの建物の購入
  • 住宅以外の事業用建物の購入
  • 立木など独立して取引対象になる土地の定着物の購入
  • 貸付期間が1カ月未満の住宅や土地の一次貸付け
  • 駐車場としての土地の貸付け(地面や区画等を整備している場合)
  • 住宅以外の建物の貸付けに係る権利金・礼金・敷金(変換しないもの)
  • 住宅以外の建物の貸付けに係る管理費、共益費
  • 建物の建築(増改築を含む) …etc

 

消費税が課税されないもの

  • 住宅の貸付け
  • 土地の購入
  • 土地上の権利(借地権、地上権等)の購入
  • 土地の貸付け

土地の譲渡と貸付けについては、原則として非課税とされていますが、取引内容によっては課税される場合があります。

 

消費税の課税対象外

  • 個人が自宅として所有している建物の購入
  • 住宅以外の建物の貸付けに係る権利金、礼金、敷金(返還するもの)

 

相続税

相続税とは、被相続人の財産を相続や遺贈によって取得した場合に掛かる税金です。

課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合には課税されません。

ここでは基本的な計算方法について解説していきます。

 

相続税計算の流れ

  1. 被相続人のすべての相続財産-非課税財産-債務・葬式費用-基礎控除額
  2. 課税遺産総額×法定相続分=法定相続分に応ずる取得金額
  3. 各人の仮の税額の合計金額=相続税の総額
  4. 相続税の総額×実際の相続割合=各人の算出税額
  5. 各人の算出税額-配偶者の税額軽減・未成年者控除等
  6. 各人の納付税額

 

基礎控除額と速算表

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

法定相続分に応ずる各取得金額 税率 速算控除額
1,000万円以下 10%
1,000万円超から3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超から5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超から1億円以下 30% 700万円
1億円超から2億円以下 40% 1,700万円
2億円超から3億円以下 45% 2,700万円
3億円超から6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

 

法定相続分

法定相続分とは、相続を受ける人が複数人いる場合の割合を定めたものです。

配偶者がいる場合は、次のようになります。

 

子がいる場合

  • 配偶者1/2
  • 子1/2(人数で頭割り)

子がいない場合

  • 配偶者2/3
  • 父母1/3(人数で頭割り)

子も父母もいない場合

  • 配偶者3/4
  • 兄弟姉妹1/4(人数で頭割り)

 

相続税の税額控除等

相続税の税額控除について色々ありますが、ここでは簡単に解説していきます。

 

2割加算

被相続人の子(被相続人の用紙となっている顎で代襲相続人でない孫を除く)、父母、配偶者以外の者で、相続税額が20%割増しされます。

 

贈与税控除額

相続開始前3年以内に被相続人からの贈与で贈与税を納めた人、もしくは相続時精算課税を選択して贈与税を納めた人は、納めた贈与税額が控除されます。

 

配偶者の税額軽減

配偶者(内縁関係を除く)は、課税価格が1億6千万円以下、または法定相続分相当額以下であれば相続税はかかりません。

 

未成年者控除

20歳未満の相続人は、20歳に達するまでの年数1年につき10万円を控除できます。

 

障害者控除

85歳未満で障害のある相続人は、85歳に達するまでの年数1年につき10万円(特別障害者は20万円)を控除できます。

 

相次相続控除

10年以内に2回目の相続があった場合、2回目の相続時に1回目の税額の一部を控除できます。

 

外国税額控除

外国にある税額を相続した人は、外国で納めた相続税額分を控除できます。

 

財産の評価

相続税や贈与税の税額を計算するための財産の価額は、原則として国税庁で定めた「財産基本通達」により評価することになっています。

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宅地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、家屋の評価は固定資産税評価額と同じです。

 

贈与税

贈与税は、土地や家屋などの財産を個人から貰った場合に掛かる税金です。

仮に売買で譲渡したとしても、著しく低額で財産を譲り受けた場合や、債務を免除してもらった場合などは、贈与としてみなされ課税されます。

 

贈与税の計算

税額=(課税価格-基礎控除110万円)×税率-速算控除額

基礎控除110万円とは、その年の1月1日から12月31日までの間に親族や第三者を含む個人から贈与を受けた財産価額の合計が110万円までは課税価格から控除することができます。

 

20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合

基礎控除後の課税価格 税率 速算控除額
200万円以下 10%
200万円越から400万円以下 15% 10万円
400万円越から600万円以下 20% 30万円
600万円越から1,000万円以下 30% 90万円
1,000万円越から1,500万円以下 40% 190万円
1,500万円越から3,000万円以下 45% 265万円
3,000万円越から4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円越 55% 640万円

令和4年4月1日以降は18歳からになります。

 

上記以外の場合

基礎控除後の課税価格 税率 速算控除額
200万円以下 10%
200万円越から300万円以下 15% 10万円
300万円越から400万円以下 20% 25万円
400万円越から600万円以下 30% 65万円
600万円越から1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円越から1,500万円以下 45% 175万円
1,500万円越から3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円越 55% 400万円

 

夫婦間の居住用不動産の贈与

夫婦間の居住用不動産の贈与に関しては、次のすべての要件に該当する場合には、課税価格から基礎控除110万円と合わせて合計2,110万円までを控除できる特例があります。

  • 贈与時点での婚姻期間が20年以上であること
  • 居住用不動産又は居住用不動産を取得するための資金の贈与であること
  • 贈与を受けた配偶者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、当該不動産を居住用として使用するとともに、その後も引き続き居住の見込みがあること
  • 過去において、同一の配偶者から配偶者控除の適用を受けていないこと

 

住宅取得等資金贈与の非課税特例

不動産購入ではよくあるので覚えておきたい特例として、20歳以上の子が父母又は祖父母から住宅取得資金の贈与を令和3年12月31日までに受けた場合、次の一定の要件に該当すれば贈与税が非課税になります。

  • 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
  • 贈与の翌年3月15日までに入居
  • 床面積50㎡以上240㎡以下の自己の居住用家屋
  • 中古住宅の場合、新築後20年以内(マンションなどの耐火建築物は25年以内)、または一定の耐震基準に適合
  • 増改築の場合、工事費用が100万円以上
住宅用家屋の取得等の契約締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅用家屋
平成31年4月~令和2年3月 3,000万円 2,500万円
令和2年4月~令和3年3月 1,500万円 1,000万円
令和3年4月~令和3年12月 1,200万円 700万円

 

登録免許税

登録免許税とは、登記をするときに課税される税金です。

土地や家屋の所有権を第三者に主張するためには、所有権保存登記や所有権移転登記、また住宅ローンを利用する際に抵当権を設定するような場合にも登記が必要となります。

 

登記の種類について

  • 「家屋を新築した時」…表題登記、所有権保存登記
  • 「家屋を増築した時」…表題変更登記
  • 「土地・家屋を購入、相続、贈与により取得した時」…所有権移転登記
  • 「抵当権を設定する」…抵当権設定登記

その他にも仮登記や地役権の設定登記など色々あります。

 

税額の計算方法

登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、原則として、固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額です。

税額=固定資産税評価額×税率

国税庁 登録免許税の税額表

 

登録免許税の軽減措置

登録免許税も軽減措置があります。

いくつか不動産取引に関係するものをご紹介します。

 

住宅用家屋の軽減税率

次の要件に該当する個人の住宅用家屋(土地を除く)に係る登記については、軽減税率が適用されます。

<新築住宅の場合>

  • 令和4年3月31日までに新築又は取得した個人の住宅用家屋であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 新築又は取得後1年以内登記すること

<中古住宅の場合>

  • 令和4年3月31日までに取得した個人の住宅用家屋であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 取得日時点で建築年数が耐火建築物で25年以内(それ以外は20年以内)。それを超える場合は、地震に対する一定の安全基準に適合していること(既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものを含む)
  • 取得後1年以内に登記すること

 

土地の軽減税率

令和3年3月31日までには、売買による土地の所有権移転登記をする場合の税率は1.5%に、土地の所有権の信託の登記をする場合の税率は0.3%になります。

 

土地の相続登記に対する免税措置

相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によつその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とする移転登記については、登録免許税を免税とする措置が設けられています。

 

譲渡所得税

不動産を売却した時に生じる所得(譲渡所得)に対しては、他の所得と分離して国税である所得税及び復興特別所得税、地方税である住民税が課税されます。

譲渡所得は、その対象となる不動産の所得期間で税額の計算が異なります。

 

譲渡所得の計算

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

取得費とは、売った土地や建物を買い入れるときの購入代金や購入手数料等です。

パンダ
また譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接支出した費用で、仲介手数料、立退料、解体費用等になります。

 

特別控除額

  • 「収用交換等の場合」…5,000万円
  • 「居住用財産を譲渡した場合」…3,000万円
  • 「特定土地区画整理事業等の場合」…2,000万円
  • 「特定住宅造成事業等の場合」…1,500万円
  • 「農地保有の合理化等の場合」…800万円

 

長期譲渡所得の税率

所有期間が5年超の場合は、以下の税率になります。

所得税(15%)+住民税(5%)+復興特別所得税(0.315%)

 

所得期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

所有期間が10年を超えると、さらに税率が軽減されます。

  • 6,000万円以下の部分…所得税(10%)+住民税(4%)+復興特別所得税(0.21%)
  • 6,000万円超の部分…所得税(15%)+住民税(5%)+復興特別所得税(0.315%)

 

短期譲渡所得の税率

所有期間が5年以下の場合は、以下の税率になります。

所得税(30%)+住民税(9%)+復興特別所得税(0.63%)

 

不動産所得に係る税金

例えば、不動産を貸して家賃を受け取る場合、その不動産の賃貸にかかわる利益は「不動産所得」となります。

そういった不動産所得に係る税金には「所得税、住民税、事業税」があります。

 

不動産所得の計算方法

不動産所得は不動産を貸して得た収入から必要経費を差し引いた額となります。

不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

例えば、アパート所有して賃料がある(不動産所得)のであれば、その賃料からアパートの維持管理費等(必要経費)を差し引くことができます。

そして、不動産所得は総合課税になるので、他の所得と合計した金額に累進課税率をかけて所得税額を計算します。

税額=(不動産所得+給与所得や事業所得などその他の所得)×所得税率

 

住民税

住民税とは、個人の住民登録に対して課税される「都道府県民税」と「市町村民税」を合わせたものをいいます。

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個人住民税には主に、前年の所得金額を対象に課税される「所得割」と、所得金額にかかわらず課税される「均等割」があります。

 

事業税

事業税とは、事業として利益が出た場合に課税のされる税金です。

例えば、アパートや駐車場を賃貸している場合には、貸付不動産の規模や賃貸料収入及び管理等の状況など総合的に勘案して、不動産貸付業・駐車場業の認定を行い課税します。

事業として認定されると利益に対して課税されますが、損失が出た場合も他の事業と相殺することができます。

 

まとめ

今回は不動産と税金について解説してきました。

不動産取引では何かしらの税金が係わってくるのは分かるけど「具体的に何だっけ?」という際には、是非こちらの記事を参考にして下さい。

ただし、実際の取引では複雑になるケースもあるので「税理士に相談する」ことをオススメします。

また、税金の軽減措置も年度ごとで変わります。

出来るだけ最新の情報を記載するように心掛けますが、念のため国税庁などでご確認頂ければ幸いです。


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