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コラム

道路の種類をわかりやすく!建築基準法の道路種別がすぐに分かる

私たちが一般的に利用している道路ですが、じつはこちらにも種類があります。

まず道路法における道路とは「一般交通に利用する道」であり、私たちの認識だとこれが道路ですよね。

パンダ
しかし、不動産業界では「建築基準法上の道路」のことを道路と呼び、それ以外は通路や道と表現します。

仮に私たちが道路だと思ったものが通路だった場合、その通路にのみ接している土地では家を建てることは出来ません。

つまり、建築基準法上の道路は種類によって制限が掛かることもあるので、不動産取引において重要なポイントになります。

というわけで、ここでは建築基準法上の道路ついてわかりやすく解説していきます。

 

建築基準法上の「道路種別」とは?

建築物は建築基準法上の道路に2m接していなければならないと定められており、道路とは「42条1項1号から5号に該当する幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域内においては6m)のもの」をいいます。

ただ、これ以外にも道路の条件となる幅員4mを満たしていないのに道路とみなされる「みなし道路(42条2項)」や、道路の条件を満たしていないけど建築物を建てられる「但し書き道路(43条2項2号)」というものもあります。

42条1項1号 道路法による道路(国道、都道府県道等の公道)
42条1項2号 都市計画法、土地区画整理法等によって築造された道路
42条1項3号 現在既に存在している道路(公道、私道の別は問わない)
42条1項4号 2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの
42条1項5号 私人(一般の個人や法人)が築造して、特定行政庁が指定したもの(位置指定道路)
42条2項 幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(2項道路)
42条3項 幅員2.7メートル以上4メートル未満で特定行政庁が指定した道路
42条4項 6m区域内で、幅員6m未満の道を特定行政庁が指定したもの
42条5項 6m区域内で4m未満の現に存在している道路
42条6項 幅員1.8m未満の道路で、建築審査会の同意を得たもの
上記の道路等に該当しない 第43条2項2号
パンダ
まずは建築基準法上の道路種別を表にしてみました。

 

42条1項の道路とは?

冒頭でお伝えしたとおり、42条1項1号から5号に当てはまる公道や私道で幅員が4m以上(特定行政庁が指定する区域内においては6m)のものが道路になります。

それぞれもう少し噛み砕いて説明しましょう。

 

42条1項1号の道路とは?

42条1項1号の道路は、冒頭でお伝えした「道路法」上の道路です。

幅員4m以上で、国道・県道・市道・区道など一般的に「公道」と呼ばれる道路になります。

 

42条1項2号の道路とは?

42条1項2号の道路は「開発業者の所有している土地に造る道路」です。

通常は開発が終わると寄付され42条1項1号(公道)に変わります。

 

42条1項3号の道路とは?

42条1項3号の道路は、道建築基準法が定められた1950年11月23日以前からある道路です。

当時から4m以上の幅員のある道路なので「既存道路」と呼ばれたりもします。

 

42条1項4号の道路とは?

42条1項4号の道路は、2年以内に都市計画道路が事業決定の予定とされている道路です。

事業とは簡単に言うと「工事」のことです。

 

42条1項5号の道路とは?

42条1項5号の道路は、不動産業者などが「土地を分譲して家を建築する」のに造られた道路です。

また「位置指定道路」とも呼ばれます。

42条1項5号は42条1項2号と違い公道に変更されずに、分譲地の購入者の共有名義になることが多いです。

パンダ
今でも建売などで見掛けるので「位置指定道路」という言葉が出たときは注意が必要です。

 

42条2項から6項の道路とは?

42条2項から6項は「例外的な道路」という扱いです。

その中でも私たちと最も関わりが深いのは、42条2項でしょう。

 

42条2項のいわゆる「2項道路」とは?

42条2項は建築基準法が施行された当時、すでに建築物が建ち並んでいて幅員1.8m以上4m未満の道だったものを特定行政庁が指定して「道路とみなした」ものをいいます。

そのため2項道路は「みなし道路」とも言います。

2項道路で注意したいのは「セットバック(敷地後退)」で、購入した敷地を道路として提供しなければいならにケースがあります。

 

42条3項道路とは?

3項道路は「4mに拡張できない道路」で特例として指定されます。

4mに拡張できないためセットバックがないのが特徴ですが、建築審査会の同意を得る必要もあり、京都の町屋など限られた場所でのみ指定されています。

 

42条4項道路とは?

42条4項道路は「6m区域内」の道路なので、幅員4mではなく6mという点がポイントです。

では、なぜ6mなのかというと「地方の気候や土地の状況」により、必要に応じて6m道路指定区域に指定されます。

具体的には「積雪の多い地域」などで、除雪して道路脇に雪をよけると6mは幅員がないと通行が出来ません。

ですが、現実的に幅員が6mというのは厳しいので、6m区域内でも4m以上あれば建築基準法上の道路と特定行政庁が指定した道路が42条4項道路です。

 

42条5項道路とは?

42条5項道路は「6m区域内で4m未満の道」です。

ただ、該当することが少なく実際に見ることはほとんどないと思います。

 

42条6項道路とは?

42条2項の2項道路でも「幅員1.8m未満」と非常に狭い道で建築するには「建築審査会の同意」が必要です。

そのため救済措置の42条2項の、さらに特例が「6項道路」となります。

 

道路に該当しない「43条2項2号」は要注意!

建築基準法では「道路に接していないと建築不可」なわけですが、例外的に建築を認めるというものが「43条2項2号」になります。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

法改正の前は「但し書き道路(但し書き許可により)」と呼ばれていました。

もし購入予定の不動産が「43条2項2号」であれば、次の点に注意が必要です。

 

基本的には再建築不可!だから住宅ローンも厳しいかも

43条2項2号は、特定行政庁の認定(建築審査会の同意)を得ることで建築が認められます。

しかし、一度認定(許可)が出たから次もOKかというとそうではなく「次は建築出来ないかもしれない」ので注意が必要です。

また再建築不可の可能性があることから「住宅ローンもNGということが多い」です。

パンダ
但し、予め建築審査会の同意を得たものとして扱う「包括同意基準」であればOKという金融機関もありました。

 

道路の種類の調べ方は?

建築基準法上の道路の種類は、土地に建築可能かどうかを左右する重要な情報です。

そのため道路は「道路法」と「建築基準法」の二つの側面から調べることになります。

調べられる場所は、市区町村役場です。

 

「道路法」の観点から調べること

道路法の調査は「公道の現況」を調べることです。

道路台帳などを確認して幅員などを調査するのは道路法の扱いになります。

各市区町村によって名称はことなりますが「土木管理課」などが調査の窓口になります。

 

「建築基準法」の観点から調べること

建築基準法では、ここまでお伝えしてきた「道路種別」を調べることから始まります。

2項道路のセットバック方法などは、建築基準法の扱いになります。

調査の窓口は「建築課」などになります。

 

まとめ

今回は「建築基準法上の道路」を中心に解説してきました。

一般的に私たちが道路だと思っているのは全て同じでは無く、建築基準法では色々な種類に分けられています。

その中で2項道路(のセットバック)は知っている方も多いですが、他にも注意すべき道路はあります。

実際に現地を見るだけでは分からないので、気になる方は市区町村役場で確認してみましょう。

また、道路については「幅員」も合わせて勉強しておくといいですよ!

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