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コラム

地目の種類には何がある?地目について分かりやすく解説しました!

2020年11月23日

地目とは「土地の利用目的(用途)」のことです。

これからマイホーム購入を検討している方なら「宅地」という用語を聞いたことがあると思いますが、これも地目の種類の1つです。

パンダ
しかし、地目には「登記地目」と「現況地目」があり、登記地目は「23種類」で、現況地目は「9種類」に区分されています。

では、なぜ登記地目とか現況地目に分かれているのでしょうか?

また、種類の数も違っていますが項目はどうなっているのでしょうか?

今回は地目について分かりやすく解説していきましょう!

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登記地目とは?わかりやすく解説していきます!

登記地目とは、不動産登記法による土地の用途により分類されたものをいいます。

一般的に地目と言われているのは、この登記地目のことです。

登記地目は「登記された時点での土地の用途」を表したもので、土地の登記事項証明書には「地目」という項目があり、そこに地目の種類が記載されています。

 

登記地目の23種類には何がある?

登記地目は、不動産登記規則(第九十九条)で「23種類」に分けられています。

間違いやすい読み方もあるので注意して下さい。

地目 読み方 内容
農耕地で用水を利用して耕作する土地
はたけ 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地 たくち 建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地
学校用地 がっこうようち 校舎、附属施設の敷地および運動場をいう
鉄道用地 てつどうようち 鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田 えんでん 海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地 こうせんち 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼 ちしょう かんがい用水でない水の貯留地
山林 さんりん 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場 ぼくじょう 家畜を放牧する土地
原野 げんや 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓地 ぼち 人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地 けいだいち  境内に属する土地であって、宗教法人法(昭和26年法律第126号)第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む)
運河用地 うんがようち 運河法(大正2年法律第16号)第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
水道用地 すいどうようち 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
用悪水路 ようあくすいろ かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池 ためいけ  耕地かんがい用の用水貯留地
つつみ 防水のために築造した堤防
井溝 せいこう 田畝又は村落の間にある通水路
保安林 ほあんりん 森林法(昭和26年法律第249号)に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路 こうしゅうようどうろ 一般交通の用に供する道路(道路法(昭和27年法律第180号)による道路であるかどうかを問わない。)
公園 こうえん 公衆の遊楽のために供する土地
雑種地 ざっしゅち 上記のいずれにも該当しない土地

 

雑種地とは?具体的にどういった利用をされているの

上記の地目でイメージが付かないのは「雑種地」ではないでしょうか?

雑木や雑草が生い茂っている土地のイメージを思い浮かべる方もみえるかもしれませんが、そういった土地は原野になります。

パンダ
雑種地で私たちの生活に関わりが深いのは「駐車場」です。

他には、駐車場、野球場、ゴルフ場、飛行場、変電所の鉄塔の敷地なども雑種地になります。

 

現況地目とは?わかりやすく解説していきます!

先の登記地目は「登記した時の地目」なので、必ずしも今の土地の用途と一致するわけではありません。

そのため、今の土地がどのような用途で使用されているかを「現況地目」と言います。

 

現況地目は「固定資産税」に関わってくる!?

登記地目は土地の売買や建築などの利用目的に影響するということでしたが、現況地目は「固定資産税」に影響します。

固定資産税は、土地の所有者に課される税金で「土地がどのように利用されているか?」で税率が変わります。

そして、その土地の利用状況は登記上の地目で判断されるわけではなく、実際に職員が土地を見て判断するのです。

パンダ
例えば、地目が宅地で「住宅が建っている」と固定資産税が1/6(1/3)に軽減されますが、更地や駐車場など住宅が建ってないと宅地でも軽減されません。

 

現況地目の種類は?

国税庁では「土地の地目は全て課税時期の現況によって判定する」として、地目は不動産登記事務取扱手続準則に則り地目の区分を次に定めています。

地目 読み方 内容
宅地 たくち 建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地
農耕地で用水を利用して耕作する土地
はたけ 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
山林 さんりん 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場 ぼくじょう 家畜を放牧する土地
池沼 ちしょう かんがい用水でない水の貯留池
原野 げんや 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
鉱泉地 こうせんち 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
雑種地 ざっしゅち 上記のいずれにも該当しない土地
パンダ
登記地目は23種類だったのに、現況地目だと9種類になるんですね。

 

現況地目の調べ方

土地は自分の目で見ることも大切ですが、実際に市区町村がどのように判断しているのかは「固定資産税評価証明書」を確認すると分かります。

「固定資産税評価証明書」や「公課証明書」など名称は多少異なりますが、固定資産税の明細が記載された書面で、固定資産税の納付書と一緒に送られてきます。

紛失した場合は、市区町村役場で有料(300円くらい)で発行して貰うことも可能です。

証明書によっては、現況地目が「課税地目」と記載さていることがありますが、上記のように現況地目(固定資産税を計算する際の地目)が記載されています。

 

登記地目と現況地目が違うのは、なぜ?

先の固定資産税評価証明書は登記地目と現況地目が同じ宅地になっていますが、場合によっては地目が異なることがあります。

例えば、登記地目が宅地でも、現況が駐車場として利用されていれば「雑種地」になっているはずです。

パンダ
これは登記した時は建物があり、その後解体して駐車場にしたものの「登記の地目を変更しなかった」ことが原因だと考えられます。

 

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地目が変更になったらどうする?

先のように、今まで住んでいた家を解体して、土地を駐車場として利用するような場合は「地目変更の登記」が必要です。

地目が変更になった場合には、1カ月以内に地目の変更の登記を申請する義務が課せられており、怠ると10万円以下の罰金となります。

 

地目変更の費用はどれくらい?

地目変更は、司法書や土地家屋調査士に依頼します。

費用は「一筆あたり5~8万円」が一般的です。

地目変更の登記は、法務局に行って自分でも出来なくはありませんが、田や畑を宅地に変更するような場合は「農地法も関わってくる」ので専門家にお任せした方が安心でしょう。

また、地目変更の注意点として「現況が登記する地目の状態になっている」必要があります。

パンダ
現況は建物が建ってない駐車場なのに登記地目を宅地に変更することは出来ません。

 

地目変更が住宅ローンの融資条件になっていることもある!?

家を建てるために宅地以外の土地を購入したり、未完成の建売を購入する際に住宅ローンを利用する場合「宅地へ地目変更する」ことが融資の条件になります。

とはいえ、この地目変更で購入者が何かすることはありません。

建築会社が建物完成後に地目変更してくれます。

 

「地目」に関するよくある質問

土地の購入目的が家を建てることであれば、地目によっては注意が必要です。

不動産購入でよく質問されることをまとめてみました。

 

田や畑は安いけど誰でも買えるわけじゃないの?

スーモなどの不動産ポータルサイトで土地を探していると、地目が「田」や「畑」だと随分安く販売されています。

「これは掘り出し物を見つけたかも!」と思うかも知れませんが、残念ですが地目が田や畑の場合は農地法で売買や転用に制限が掛けられるので、農家でない人が購入して家を建てることは出来ません。

ただし、地目が田や畑でも「市街化区域」であれば届出をすることで家を建てることが出来ます。

ただ、その場合は販売価格も宅地並みになっているので、とくに安く販売されているわけではありません。

パンダ
また雑種地や原野など、田や畑以外の地目であれば家を建てることは出来ますが、同様に販売価格は宅地と変わらない価格になっています。

 

建売なのに地目が宅地じゃないことってあるの?

建売の物件資料を見たときに地目が雑種地など「宅地以外」ということがあります。

その場合に考えられるのは、まだ建物が完成していない「未完成物件」ということです。

基本的に地目が雑種地や田などで登記されていても、建物が建ってから1ヶ月以内に宅地へ「地目変更登記申請」を行わなければいけません。

逆に言うと、地目を宅地に変更できるのは「実際に建物が建築されてから」になります。

 

おわりに

一般的に地目というと、登記事項証明書に記載されている地目を指します。

土地売買で注目される地目ですが、土地の所有者としては税金に関わってくる現況地目が重要ということが分かりました。

不動産は所有していると固定資産税や相続税などの税金が頭を悩ませます。

ちなみに住宅地で樹木を植えているだけの土地を見かけますが、あれも税金対策で現況地目をなんとかしようという努力の結果なんですね。

地目の種類というと登記地目の23種類が注目されがちですが「地目が違うと何がどうなるのか?」という所まで突っ込んで理解すると、今後の不動産売買や土地を所有するところで役に立つでしょう。


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