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住宅ローン

ブラックリストでも住宅ローンは通せる?色々な方法を考えてみました!

「ブラックリストでも住宅ローンは借りることが出来るのか?」

一般的にブラックリストとは、個人信用情報に延滞などの記録が残されることを意味します。

具体的には

  • 2ヶ月もしくは3ヶ月以上の延滞
  • 保証会社による代位弁済が実行される
  • 破産手続きが開始される

と、個人信用情報機関の返済状況欄が「異動」になり、いわゆるブラックと言われます。

では、ブラックリストになってしまうと住宅ローンを利用することは一切出来ないのでしょうか?

 

ブラックリストでも可能性はゼロではない!?

まず大前提として「異動」があると、住宅ローンや自動車ローン等の利用は難しくなります。

どれくらい難しいかというと「住宅ローンだと9割以上の確率で落ちる」と思って頂いた方が良いでしょう。

しかし、落ちる確率100%でもありません。

そこで「ブラックでも住宅ローンに通る可能性があるのはどのような人か?」金融機関のローン担当者に聞いてみたところ

  • その後に延滞がない
  • 返済比率が低い
  • 預貯金がある

のであれば、ブラックリストでも可能性はゼロではないとのことでした。

 

延滞が繰り返されていないことは大前提!?

住宅ローンの審査を行う際に個人信用情報は必ずチェックされますが、そこには「現在の借入れ状況」も記録されています。

そこで異動が付いていても「その後に延滞がない」のであればプラスに判断してくれることもあるそうです。

ただ、その後も延滞を繰り返していると「常習性がある」と見られて審査はかなり厳しくなります。

パンダ
融資する金融機関からすれば延滞を繰り返す人に貸せないのは当たり前ですよね。

 

返済比率が低ければ金融機関のリスクは下がる!?

返済比率とは「ローン申込者の年収に対する返済額の割合」です。

例えば、年収500万円で年間100万円を返済するなら「返済比率は20%」になります。

この返済比率が低ければ「それだけ返済の負担が軽い」わけですから、金融機関としても延滞や滞納のリスクが下がります。

返済比率を下げるためには、

  • 借入額を少なくする
  • 借入期間を長くする

ことで可能ですが、具体的に何%だったらブラックでも通るというのは分かりません。

ただ、一般的に「返済比率25%以下だと無理なく返済できる」と言われているので、返済比率20%台目指すと良いかもしれません。

 

預貯金の有無は大きな武器になります!

住宅ローンを申し込む際に頭金があると大きなプラス材料になります。

仮に住宅ローン以外に借入れがあるのであれば「まずは完済する」のがベストでしょう。

また、後ほど詳しく解説しますが、異動の情報は最低5年記録されます。

そのため異動が付いてから1年2年であれば、先を見据えて「定期預金をする」のも良いアピール材料になると思います。


金融機関の審査は「お金を貸したけどきちんと返済してくれる人か?」をチェックしています。

そういう点で「異動が付いてしまった後の行動が良ければチャンスがある」わけですね。

 

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ブラックリストと住宅ローン!よくある質問

マイホーム購入の相談を受けると、どうしても年収や現在の借入れなどの話は避けて通れません。

そういった資金計画の段階になると「じつは…」と込み入った話を聞くことになるのですが、そこでよく頂く質問をご紹介します。

 

夫がブラックリストだったらどうする?

住宅ローンの契約者となる夫の個人信用情報に異動があるものの、奥様はお勤めで収入があるというケース。

この場合は「奥様を契約者」にした方が審査に通る可能性は高いかもしれません。

しかし、この時に気になるのは「奥様の年収や雇用形態」です。

正社員で年収も高いのであれば悩むことはありませんが、パートや契約社員でもフラット35であれば年収や雇用形態に制限はありませんのでチャンスありです。

 

妻がブラックリストだと審査に影響するのか?

「妻に借入れがあったり個人信用情報に異動がある場合は、夫の住宅ローンの審査に影響するのか?」

ということも聞かれることがありますが、こちらは奥様が連帯保証人にならなければ影響することはないです。

パンダ
金融機関は契約に関わる契約者や連帯保証人等の個人信用情報は取得しますが、それ以外の家族や同居人まで請求することはありません。

 

異動が付いてから4年!このまま審査申込みしても良いのか?

住宅ローンの審査で参照される個人信用情報機関は「CIC」「JICC」「全国銀行協会」で、これらの個人信用情報機関で一定の間は情報が記録されます。

例えば、CICだとクレジット情報は「5年間」残り、期間を過ぎた情報は自動的に削除されます。

また、個人信用情報期間によって保有期間は異なります

個人信用情報機関名 任意整理 個人再生 自己破産
CIC 5年 5年 5年
JICC 5年 5年 5年
全国銀行協会 5年 10年 10年

 

パンダ
では、この「異動」の情報が削除されるであろう5年まで「残り1年」の場合、住宅ローンの審査に申し込んでも良いのでしょうか?

これはプロでも意見は分かれると思いますが「私は申し込んでも良い」と思います。

1年待った方が良いという方は「審査落ちした情報が残っていると次の審査でマイナスに判断される」ことを心配します。

しかし、仮に審査に落ちたとしても「その情報も半年で削除される」ので、異動が消えた1年後に改めて住宅ローンに申し込む際には審査落ちの情報は残っていません。

ただ、異動の記録が残っている際に審査申込みした金融機関側で審査結果を保管している可能性はあるかもしれませんので、改めて審査する際は違う金融機関に申し込みましょう。

 

消費者金融でお金を借りたらブラックリストになるのか?

ブラックリストや消費者金融という言葉は「ダークなイメージ」があります。

では、消費者金融でお金を借りると個人信用情報に記録されるのでしょうか?

パンダ
答えは、記録されます。

ただ、それはあくまでクレジットカードなどの利用記録と同じで、延滞や滞納をしなければ異動は付きません。

ですが、そういった利用履歴(常習性があるかどうか)も住宅ローンの審査には影響すると考えられます。

ブラックリストとは言えなくても、あまり頻繁に利用するのは避けたいところです。

 

フラット35だとブラックリストでも通るのか?

「フラット35は審査が甘いからブラックリストでも通る」というWEBの情報を見ますが本当でしょうか?

残念ながらそんなに甘くないというのが、現役で不動産営業マンをしている私の感覚です。

やはり、フラット35でも個人信用情報に異動があると審査はなかなか通りません。

では、どうしても住宅ローンを利用したい場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

中小規模のノンバンクを利用してみる!?

フラット35でも審査に通らなかった場合の「奥の手」が中小規模のノンバンクです。

ノンバンクとは「預金業務などを行わない融資専門の金融機関」のことですが、なかには融資金利が4%~と割高ですが審査の甘いところがあります。

異動が消えたら金利の低い金融機関に借り換えるという「つなぎ」として利用する手もありますが、異動が消えるのに1年2年であれば焦らずに待ってもよいと思います。

パンダ
ブラックでも全体に通るとは言えませんが、どうしても奥の手にかけたい方はご相談下さい。

 

自分でブラックリストか確認するには?

もし自分がブラックなのか確認したい場合は「信用情報開示報告書の請求」を行いましょう。

請求の仕方は機関によって異なりますが、各機関のサイトに記載があります。

参考元CIC<信用情報開示報告書の見方>

パンダ
報告書の請求には1,000円かかりますが、自分がどのような状況なのか分かるので「住宅ローンの審査を通すため」の必要経費として割り切りましょう。

 

おわりに

さいごにブラックリストでも住宅購入を諦めたくなら「担当者選び」は大事だと思います。

不動産営業は効率よく成績を上げるために「良い客と悪い客の振り分け」が結構シビアです。

その点で考えると個人信用情報に異動があれば住宅ローンの審査は厳しいですし、そこを通すために二人三脚で動くのは時間も掛かります。

そういったことに付き合ってくれる担当者かどうかも、マイホームを購入出来るかどうかに大きく関わってきます。

スマイスリーは住宅ローンの相談はWEBで対応しますので、スーモやホームズで欲しい物件が見つかったら是非ご相談下さい。


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